Comprar a casa própria com certeza é o sonho de muitas pessoas, mas não basta apenas escolher o imóvel, é muito importante saber se a documentação dele está em dia, para evitar grandes problemas no futuro. Afinal você não quer que a realização de um sonho se torne um grande pesadelo, não é mesmo?
1-) O que é a escritura do imóvel
A escritura do imóvel, é um documento que contém toda descrição, os dados dos antigos donos, enfim é um documento com o histórico completo e detalhado do imóvel, além disso serve como registro da atual propriedade e meio de comprovação de que é dono daquele imóvel perante terceiros.
A escritura é feita no cartório de registro de imóveis de onde o bem se encontra e é muito importante que seja feita.
2-) Posso usar um contrato para comprovar que sou dono do imóvel?
Não, um contrato particular não serve como prova de propriedade de um imóvel, ele é um instrumento muito importante, porém para comprador e vendedor, e que será utilizado quando for fazer a escritura do imóvel.
Um imóvel pode e é muito comum que seja negociado sem a sua escritura, porém existem alguns riscos.
Basicamente se um imóvel não tem escritura ele não tem proprietário.
É muito comum as negociações imobiliárias acontecerem por meio do famoso “Contrato de Gaveta” e que ao celebrar o negócio, ao comprador se sinta totalmente protegido, mas o “Contrato de Gaveta”, serve apenas para proteger a relação entre comprador e vendedor, como foi dito acima.
Em uma outra hipótese, ao se negociar um imóvel somente por um contrato de gaveta, você corre o risco de que o dono do imóvel, ou seja, aquele que consta na escritura pública, como proprietário, venda o imóvel para uma outra pessoa, caso esteja agindo de má fé.
3-) Problemas de um imóvel sem a escritura
3.1 Fiam ciamento do imóvel
Um imóvel sem a sua escritura, não pode ser financiado por uma instituição financeira o que faz com que a venda se torne ainda mais difícil e ao adquirir um imóvel sem escritura, o comprador vai ter que regularizar a situação e consequentemente terá mais gastos.
3.2 Falta de garantia quanto à procedência do imóvel
Quando alguém compra um imóvel sem escritura fica sem nenhum tipo de garantia quanto à procedência do bem.
Sem esse documento não tem como saber de onde esse imóvel surgiu, se foi invadido, transferido para outra pessoa ou até mesmo penhorado. Dessa forma o comprador pode até perder seu imóvel caso algo errado aconteça.
3.3 Quando tem matrícula, mas não foi lavrada a escritura do imóvel
Existem casos em que o imóvel possui a matrícula, mas o vendedor não lavrou a escritura.
Isso é extremamente comum de acontecer, pois geralmente os donos que não registraram, não conseguiram pagar o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis), nesses casos, os problemas vão começar a aparecer quando o comprador quiser vender ou transferir o imóvel e precisará do vendedor para assinar e lavrar a escritura.
3.4 E se o dono do imóvel morre e ele precisa ir para os herdeiros:
Esse é mais um problema muito comum, quando o vendedor não lavrou a escritura e nem registrou na matrícula do imóvel vem a falecer, o imóvel precisará ser transferido para algum de seus herdeiros.
Sem que essa atualização da matrícula seja feita, o herdeiro do imóvel pode agir como dono propriedade, assim ele poderá hipotecá-la e dar a casa como garantia ou até vender para outro cliente.
4-) Como regularizar a escritura?
Para regularizar um imóvel sem escritura o comprador, deve fazer a sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente para aquele imóvel.
Levantar toda a documentação que existe do imóvel em questão, todos os dados dos donos antigos proprietários. Feito isso, com os dados e um contrato de compra e venda pode ser feito o registro do imóvel.
4.1 Não sei quem é o antigo dono do imóvel?
Se você comprador não souber quem é o dono original do imóvel, poderá solicitar usucapião, comprovando que reside no imóvel pelo período em que a lei determina.
Deve-se levantar todas as provas possíveis de que mora no imóvel, como fotos, contas pagas, testemunhas, entre outros, e assim a usucapião poderá ser solicitada.
Conclusão
Um imóvel sempre deve ter registro, a sua escritura, que serve como uma proteção ao proprietário, sempre que for negociar um imóvel se atente as condições do bem, pesquise sobre ele o máximo que puder, para esses casos existem profissionais do direito imobiliário que podem efetuar uma “Due Diligence Imobiliária” que irá buscar a fundo informações sobre aquele imóvel.
Sempre que for negociar um imóvel, sempre faça um contrato claro e objetivo e evite problemas futuros, conte sempre com o auxilio de um advogado especializado para que elabore o contrato ideal e acompanhe a negociação.
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